家賃を滞納されても、貸主が自分の実力で借主を追い出すこと（自力救済）は法律で禁止されています。鍵の交換・荷物の搬出・張り紙・ライフラインの停止はいずれも違法で、かえって貸主側が損害賠償や刑事責任を問われるおそれがあります。
正しいのは、契約解除のうえで明渡しの裁判・強制執行を行う手順です。滞納から明渡しまでの流れ、解除できる要件（信頼関係破壊の法理）、未払賃料の回収、夜逃げ・所在不明時の対応まで、賃貸オーナー・管理会社の立場で弁護士が解説します。
家賃を滞納されたら、鍵を替えて追い出せますか？
できません。法律で自力救済は禁止されており、貸主が勝手に鍵を交換したり、荷物を運び出したり、張り紙で退去を迫る行為は違法で、損害賠償や刑事責任を問われるおそれがあります。正しい手順は、契約解除のうえで明渡しの裁判・強制執行を行うことです。
何か月滞納したら契約を解除できますか？
日数だけでは決まりません。一般には3か月程度の滞納が一つの目安とされますが、解除には相当期間を定めた催告と、貸主・借主の信頼関係が破壊されたといえる事情が必要です。
借主が夜逃げして荷物が残っています。処分してよいですか？
勝手に処分してはいけません。残された荷物の所有権は借主に残っており、無断で捨てると違法になります。明渡しの強制執行や、契約・連絡を踏まえた適正な手続によって処理する必要があります。
- 自力救済の禁止（判例法理。鍵交換・荷物撤去・張り紙・ライフライン停止は原則違法。鍵交換を認める特約も原則無効）／明渡しは「契約解除→建物明渡訴訟→執行官による強制執行」が正規の手続
- 契約解除＝相当期間を定めた催告（民法541条）＋信頼関係破壊の法理／連帯保証人（個人根保証は極度額の定めがないと無効＝民法465条の2、2020年4月施行）／所在不明時は公示送達
大原則：自力救済は禁止されている
家賃を滞納されても、貸主が自分の実力で借主を追い出すこと（自力救済）は認められていません。次のような行為は、たとえ滞納が続いていても違法と評価され、貸主側が損害賠償責任を負ったり、住居侵入罪・器物損壊罪などに問われたりするおそれがあります。
- 玄関の鍵を勝手に交換して部屋に入れなくする
- 室内の荷物を運び出す・処分する
- ドアに「退去せよ」といった張り紙をする
- 電気・ガス・水道を止める
家賃滞納から明渡しまでの流れ
- 督促する電話・書面で督促する（滞納額・期限を明確に）。
- 内容証明で催告・解除予告相当期間を定めて支払いを催告し、応じなければ契約を解除する旨を通知する（連帯保証人・家賃保証会社にも連絡）。
- 契約を解除する催告期間を過ぎても支払いがなければ、賃貸借契約を解除する。
- 明渡訴訟を起こす建物明渡しと未払賃料の支払いを求める訴訟を提起する。
- 強制執行を申し立てる勝訴判決を得て、執行官による明渡しの強制執行を申し立てる。
契約を解除できるか（信頼関係破壊の法理）
賃貸借契約の解除には、単に賃料の不払いがあるだけでなく、相当期間を定めた催告（民法541条）を経てもなお支払いがなく、貸主・借主の信頼関係が破壊されたといえることが求められます。裁判では「滞納3か月」が一つの目安として意識されますが、これは絶対的な基準ではなく、滞納の額・期間・経緯・借主の対応などを総合して判断されます。
未払賃料を回収する手段
| 手段 | ポイント |
|---|---|
| 連帯保証人への請求 | 個人が保証人の場合、2020年4月以降の契約では極度額（上限額）の定めがないと保証は無効（民法465条の2）。契約書の確認を。 |
| 家賃保証会社への請求 | 保証会社が付いていれば、契約に従って立替・代位弁済を請求できる。 |
| 敷金の充当 | 預かった敷金を未払賃料に充てられる。ただし明渡し後の原状回復費との調整が必要。 |
| 支払督促・訴訟・ 強制執行 | 判決等を得て、借主の給与・預貯金などの差押えを行う。ただし資力がなければ回収は困難。 |
夜逃げ・借主が所在不明のとき
借主が行方をくらました場合でも、貸主が勝手に部屋を片づけることはできません。所在が分からなくても、公示送達という方法を使えば訴訟を進められます。判決を得たうえで明渡しの強制執行を行い、その手続の中で室内の動産（荷物）を法にのっとって処理します。
やりがちだが避けたい3つの対応
→ 自力救済として違法です。損害賠償・刑事責任のリスクがあります。
→ 自動では切れません。催告と信頼関係の破壊を前提に、解除の意思表示が必要です。
→ 所有権は借主に残っており、無断処分は違法です。
よくある質問（FAQ）
家賃滞納・明渡しのご相談は難波みなみ法律事務所へ
督促や内容証明の段階から、契約解除・明渡訴訟・強制執行、未払賃料の回収まで、賃貸オーナー・管理会社の立場で一貫して対応します。自力救済によるトラブルを避け、確実な手順で解決へ導きます。大阪・なんば／心斎橋の難波みなみ法律事務所へ。初回相談30分無料・来所不要・zoom/電話対応。
※本記事は一般的な解説であり、個別の事案では解除の可否や明渡手続の要否は具体的な事情により異なります。家賃滞納・明渡し（督促・内容証明・契約解除・明渡訴訟・強制執行・未払賃料の回収）については、監修弁護士（難波みなみ法律事務所 代表弁護士 南 宜孝／大阪弁護士会）にご相談ください。
